南京地價暴跌80% ？開玩笑，這是租賃電動床用地
要知道,推出這些地塊的區域的樓面地價一度達到瞭22000元/㎡——27000元/㎡,而在2017年12月,這些區域推出的地塊地價雖然有所下降,拍賣的樓面地價還在14000元/㎡。
即是說,今天拍賣的這幾幅地塊,地價僅有周邊商品房地價的1/5——1/10。
近一兩年來,公眾一直被一個觀點洗腦:地價越來越高,所以,房價也隻能越來越貴,至少很難降,即,地價推高房價。
(圖表來源:南京樓市)
除瞭地價“奇低”外,這次土拍還有一大怪——民營房企被排除在外。甚至,在土地拍賣公告中特地註明,要求競買人須為南京市、區政府所屬國有獨資公司。即業內說的“國傢隊”。
雖然,這次拍賣的土地並非是商品房,而是全自持的租賃型住房。但這兩大現象對樓市產生的影響卻是不容忽視的。
▌其一,它表明瞭政府的態度
政府正在由“限價”、“限購”等行政手段變為全面深入的介入房地產市場,重新制定樓市的遊戲規則,改變由開發商、中介機構主導房價和市場供給,甚至政府被開發商牽著鼻子走的局面,奪回市場話語權。
在中國做投資也好,做生意也罷,有一點是必須要清楚的,即政府的意志和態度,是絕對不可以忽視的。
但就現在而言,似乎仍台灣電動床工廠有很多想在房地產發財的人仍未意識到這一次政府改變樓市頑疾的決心。
▌其二,新遊戲規則下,肥肉隻能是國企的,民營房企隻能“喝湯”
為從根子上解決樓市問題,這一次政府提出瞭“長效機制”,即增加供給發展租賃型住房和公共產權房。
所以,過高的地價就成瞭發展租賃型住房和公共產權房的最大障礙。
而如果這類土地的拍賣地價設置電動床過低的話,又會導致另一個重大問題——政府將面臨國有資產流失的壓力。
化解這一矛盾的最佳策略,就是政府將此類土地的開發權交給國企,左手倒右手,也就不存在國有資產流失的問題瞭,同時,又降低瞭企業的開發和運營成本。
而大力發展租賃型住房和共有產權房,又將是新一屆政府在未來幾年內大力主推的事情,這意味著民營房企將無法享受這一市場的巨大紅利。
▌其三,“地價雙軌制”將衍生“房價雙軌制”,進而沖擊市場房價
對於“價格雙軌制”這一經濟學名詞,相比大多數國人都不陌生,其在上世紀八九十年代盛行一時,甚至還催生另一個名詞——倒爺。
現在政府針對“商品房”和“租賃型住房”分別制定差異巨大的地價,進而形成地價雙軌制;而地價又是房價的主要構成部分,又形成瞭房價的雙軌制。
即同一個城市、同一個區域、同一片區乃至同一地段出現價格差異極大的房子。
但我們不能忽視另外一股力量——銀行,不管是商品房、還是租賃型租房或共有產權房,銀行才是最終的持有者。所以,市場可能感受不到這種差異,但銀行可以感受得到。
我們就以南京今天拍賣的5個租賃型用地中的麒麟地塊為例,其樓面地價為2585元/㎡。
根據黃奇帆在重慶實施的經驗,當地價水平在2000元/㎡——3500元/㎡的時候,地價和房價的比例大概在1:3左右。這也是黃奇帆在重慶時,重慶房價漲不起的原因,因為他成功把地價控制在瞭這個水平。
所以,即使考慮到建安成本、管理費用、財務成本、稅費、合理利潤、裝修成本等因素,麒麟地塊日後的正常房價也大概在8500——10000元/㎡。而現在麒麟地塊附近的商品房房價在25000——27000元/㎡,相當於打瞭三到四折。
▌其四,拉低租金上漲和降低剛需購房欲望,間接影響房價
因為,現實中,很多炒房客和房東,都以租金水平以自己提升房價的依據,雖然,國際標準的租售比,早已無法解釋我國奇高的房價。
同時,剛需購房的欲望也會大大降低,這一點是在前幾年的重慶得到過市場印證的。
當時,正值重慶的公租房大量面市,很多真正需要買房的剛需們,反而將公租房作為自己的首選,而不是像其他地方的剛需們那樣,千方百計的去籌措首付款。
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要知道,推出這些地塊的區域的樓面地價一度達到瞭22000元/㎡——27000元/㎡,而在2017年12月,這些區域推出的地塊地價雖然有所下降,拍賣的樓面地價還在14000元/㎡。
即是說,今天拍賣的這幾幅地塊,地價僅有周邊商品房地價的1/5——1/10。
近一兩年來,公眾一直被一個觀點洗腦:地價越來越高,所以,房價也隻能越來越貴,至少很難降,即,地價推高房價。
(圖表來源:南京樓市)
除瞭地價“奇低”外,這次土拍還有一大怪——民營房企被排除在外。甚至,在土地拍賣公告中特地註明,要求競買人須為南京市、區政府所屬國有獨資公司。即業內說的“國傢隊”。
雖然,這次拍賣的土地並非是商品房,而是全自持的租賃型住房。但這兩大現象對樓市產生的影響卻是不容忽視的。
▌其一,它表明瞭政府的態度
政府正在由“限價”、“限購”等行政手段變為全面深入的介入房地產市場,重新制定樓市的遊戲規則,改變由開發商、中介機構主導房價和市場供給,甚至政府被開發商牽著鼻子走的局面,奪回市場話語權。
在中國做投資也好,做生意也罷,有一點是必須要清楚的,即政府的意志和態度,是絕對不可以忽視的。
但就現在而言,似乎仍台灣電動床工廠有很多想在房地產發財的人仍未意識到這一次政府改變樓市頑疾的決心。
▌其二,新遊戲規則下,肥肉隻能是國企的,民營房企隻能“喝湯”
為從根子上解決樓市問題,這一次政府提出瞭“長效機制”,即增加供給發展租賃型住房和公共產權房。
所以,過高的地價就成瞭發展租賃型住房和公共產權房的最大障礙。
而如果這類土地的拍賣地價設置電動床過低的話,又會導致另一個重大問題——政府將面臨國有資產流失的壓力。
化解這一矛盾的最佳策略,就是政府將此類土地的開發權交給國企,左手倒右手,也就不存在國有資產流失的問題瞭,同時,又降低瞭企業的開發和運營成本。
而大力發展租賃型住房和共有產權房,又將是新一屆政府在未來幾年內大力主推的事情,這意味著民營房企將無法享受這一市場的巨大紅利。
▌其三,“地價雙軌制”將衍生“房價雙軌制”,進而沖擊市場房價
對於“價格雙軌制”這一經濟學名詞,相比大多數國人都不陌生,其在上世紀八九十年代盛行一時,甚至還催生另一個名詞——倒爺。
現在政府針對“商品房”和“租賃型住房”分別制定差異巨大的地價,進而形成地價雙軌制;而地價又是房價的主要構成部分,又形成瞭房價的雙軌制。
即同一個城市、同一個區域、同一片區乃至同一地段出現價格差異極大的房子。
但我們不能忽視另外一股力量——銀行,不管是商品房、還是租賃型租房或共有產權房,銀行才是最終的持有者。所以,市場可能感受不到這種差異,但銀行可以感受得到。
我們就以南京今天拍賣的5個租賃型用地中的麒麟地塊為例,其樓面地價為2585元/㎡。
根據黃奇帆在重慶實施的經驗,當地價水平在2000元/㎡——3500元/㎡的時候,地價和房價的比例大概在1:3左右。這也是黃奇帆在重慶時,重慶房價漲不起的原因,因為他成功把地價控制在瞭這個水平。
所以,即使考慮到建安成本、管理費用、財務成本、稅費、合理利潤、裝修成本等因素,麒麟地塊日後的正常房價也大概在8500——10000元/㎡。而現在麒麟地塊附近的商品房房價在25000——27000元/㎡,相當於打瞭三到四折。
▌其四,拉低租金上漲和降低剛需購房欲望,間接影響房價
因為,現實中,很多炒房客和房東,都以租金水平以自己提升房價的依據,雖然,國際標準的租售比,早已無法解釋我國奇高的房價。
同時,剛需購房的欲望也會大大降低,這一點是在前幾年的重慶得到過市場印證的。
當時,正值重慶的公租房大量面市,很多真正需要買房的剛需們,反而將公租房作為自己的首選,而不是像其他地方的剛需們那樣,千方百計的去籌措首付款。
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